Паркинг као мали бизнис: Ево колико доноси месечно

Док возачи у деловима Београда, Новог Сада и других већих градова свакодневно траже слободно место, власницима гаража, плацева и паркинг простора отвара се могућност да од релативно малог простора направе извор прихода.

Ипак, рачуница није иста за гаражно место од 20.000 евра, плац који треба претворити у паркинг и целу гаражу са више места. Код сваке од тих инвестиција пресудни су локација, почетна цена, попуњеност и трошкови.

Да тржиште расте показује и најновија статистика Републичког геодетског завода. У првом полугодишту 2026. вредност тржишта гаражних простора у Србији порасла је 16,8 одсто у односу на исти период прошле године, док је број купопродајних уговора повећан 9,6 одсто. Најскупље гаражно место у том периоду продато је на Старом граду у Београду за 77.000 евра.

Према анализи актуелне понуде портала Некретнине.рс, гаражна места у Београду могу се наћи и за око 14.000 до 22.000 евра у појединим удаљенијим деловима града, док централне локације прелазе 30.000 или 40.000 евра. У Новом Саду велики део понуде је између око 19.000 и 33.000 евра, док је у Нишу улазна цена знатно нижа. 

Колико кошта гаражно место и какав приход може да донесе

Најједноставнији модел је куповина гаражног места и његово издавање. Ако се, на пример, место купи за 20.000 евра и издаје за 120 евра месечно, бруто годишњи приход износи 1.440 евра, односно бруто принос је 7,2 одсто, а простом рачуницом улагање би се вратило за нешто мање од 14 година.

Међутим, то није стварни период повраћаја. Физичко лице које издаје гаражу плаћа порез на приход од непокретности по стопи од 20 одсто на основицу умањену за 25 одсто нормираних трошкова, што ефективно значи 15 одсто бруто закупнине. Ту су још порез на имовину, одржавање, евентуални кварови, трошкови зграде и периоди када место нема закупца. Зато је много важније израчунати нето принос него гледати само месечну кирију. 

Није свака гаража добра инвестиција

Колико ће гаража доносити зависи готово потпуно од микролокације. Актуелни огласи показују да се у Београду гараже често издају за око 80 до 200 евра месечно, док на најтраженијим локацијама поједина места достижу цене закупа више од 200 евра.

У Новом Саду распон је углавном око 70 до 150 евра, а у Нишу око 60 до 100 евра, уз више цене у центру. То су, међутим, тражене, а не нужно остварене цене. Много је важније да ли се конкретно место налази уз зграде без довољно гаража, пословни центар, болницу, факултет или туристичку зону него колика је просечна цена на нивоу целог града.

Чак и физичке карактеристике места могу променити рачуницу: ширина, приступ, рампа, висина улаза и могућност лаког маневрисања могу одлучити да ли ће се оно издавати одмах или остајати празно. 

Приватни паркинг доноси већи приход, али тражи и веће улагање

Друга могућност је куповина или закуп плаца и његово претварање у приватни паркинг са више места. Ту потенцијал за приход може бити већи, али расте и почетно улагање, као и правна и пословна сложеност. У Београду се приватна паркинг места на траженим локацијама тренутно издају и за 120 до 150 евра месечно, а власници паркинга наводе да корисници често траже осветљен простор, видео-надзор, рампу и додатно обезбеђење.

Са 20 места, на пример, приход од 120 евра по месту био би 2.400 евра месечно пре трошкова, али то није аутоматски и профит. Треба урачунати уређење земљишта, расвету, рампу, надзор, одржавање, порезе, евентуални закуп земљишта и периоде слабије попуњености. Један власник паркинга на Врачару за Бизнис.рс навео је да је током лета имао половичну попуњеност, док је зими потражња била већа. 

Плац није аутоматски паркинг

Ту долазимо и до питања које будући инвеститори често потцене: не може се сваки плац једноставно претворити у паркинг.

Чињеница да на земљишту није могуће градити стамбену зграду не значи да је аутоматски дозвољено користити га за комерцијално паркирање. Пре улагања потребно је проверити намену парцеле и важећи урбанистички план, као и које су дозволе потребне за уређење и коришћење простора.

За пословање је потребно регулисати и правни статус, а код професионалног управљања паркингом постоје додатни услови. Град Београд наводи да се поступци за локацијске услове, грађевинске и употребне дозволе и друге акте спроводе кроз обједињену процедуру, док правна анализа објављена последњих дана упозорава да намена земљишта мора бити проверена пре него што се уложи новац у његово уређење. 

Када се паркинг инвестиција заиста исплати?

Зато паркинг може бити добар мали бизнис, али није инвестиција код које је довољно купити "било које" место или плац и чекати приход. Најмањи ризик и најмању оперативну сложеност има куповина правно чистог гаражног места на локацији где већ постоји велика потражња. Приватни паркинг са више места може доносити већи приход, али тражи више капитала, дозвола и свакодневног управљања.

Пре куповине треба проверити власништво и терете у катастру, јер исцртано паркинг место у гаражи није нужно исто што и непокретност уписана као посебан део. Тек када се саберу куповна цена, порези, одржавање, реална закупнина и очекивана попуњеност, може се одговорити на најважније питање: не да ли се паркинг "исплати", већ да ли се исплати баш тај паркинг, на баш тој локацији и по баш тој цени. 

(EuroNews)